新华财经上海7月7日电（记者 杨溢仁）自2023年12月首单机构间REITs产品推出以来，市场经历了两年多的快速发展，已经成为我国REITs市场的重要组成部分。据多家机构预测，到2026年末，机构间REITs市场规模有望翻倍增长。
市场规模快速增长
2026年上半年，机构间REITs市场呈现规模快速增长、结构分化、交易活跃和定价合理的四大特点。其中，一级市场发行规模迅速扩大，存量逼近千亿元。据中金公司统计，截至2026年6月28日，今年共发行了24单、330亿元机构间REITs产品，分别同比增长11倍、24倍。自首单产品发行以来，市场累计发行59单、993亿元。
哑铃形结构特征明显
在资产端，机构间REITs形成了独特的“哑铃形结构”，一端是经营权类大单，以高速、大型能源基建等资产为主，单项目投资体量高；另一端是产权类小单，以园区、单栋商业、保租房等资产为主，项目体量偏小。
二级市场成交放量
随着发行主体多元化，机构间REITs二级市场成交明显放量。数据显示，截至2026年6月23日，机构间REITs累计成交115.8亿元（237笔），超四成成交发生在2026年。
下半年市场展望
展望下半年，机构间REITs市场有望迎来供给、资金、资产的三维扩容，三大长期主线将支撑市场翻倍行情。首先，供给储备充足，年底规模有望翻倍。其次，外资加速入场盘活存量不动产。再者，资金端机构谱系的全面扩容。
投资需谨慎
尽管市场热度不断升温，但机构投资者仍需保持审慎，关注样本代表性不足、供给落地不及预期和政策导向变化等三大核心风险。
专家建议，可关注分层配置策略，底仓配置关注高稳定经营权类标的，增强配置层面关注核心商业物业、保租房等资产，长期增量布局关注外资、民企优质新申报项目。
长远来看，在监管体系逐步完备的支撑下，机构间REITs有望成为盘活万亿元不动产存量、服务实体经济的长效权益融资载体。下半年，若储备项目落地节奏符合预期，机构间REITs的年末存量规模有望实现翻倍扩容，但需警惕不确定性的约束。