机构间REITs市场规模迅速扩张
根据财联社的最新报道，机构间REITs作为公募REITs的过渡产品，其市场规模已逼近千亿元人民币大关。今年，此类产品的发行速度明显加快，相较于去年年底，市场规模增长了50%，二级市场的流动性也有了显著的提升。
市场规模及流动性显著增长
根据Wind数据的统计，目前机构间REITs（也称为“持有型不动产ABS”）的项目数量已经达到了58个，总金额高达988.19亿元人民币。若再加上近期发行中的项目，如中金凯德商业持有型不动产ABS，机构间REITs的市场规模有望突破千亿大关。
今年已有23个项目发行，接近去年全年的29个项目，总金额达到325.12亿元人民币。特别是在6月份，发行速度进一步加快，当月有8个项目发行，总金额为158.42亿元人民币，其中包括多个规模超过20亿元的大型项目。
资产结构多样化，哑铃形分布明显
机构间REITs的产品标准化和流动性正在逐步提升，它们构成了多层次REITs市场的关键部分。底层资产类别迅速扩展，包括高速公路、收费桥梁、污水处理、火电、水电、风电、租赁住房、商业物业、产业园、数据中心等。
中金公司固定收益研究团队分析指出，机构间REITs的资产结构呈现出“哑铃形”分布，一端是经营权类大单，另一端是产权类小单。交通类资产以9单350亿元的规模居首，商业物业以16单220亿元的数量最多，能源类资产有14单205亿元，数据中心5单90亿元。
监管规则与市场响应
上交所介绍，机构间REITs遵循ABS监管规则，并借鉴了公募REITs的政策要求，对底层资产的要求相对宽松。这类产品不设定票面利率，更强调资产信用而非主体信用，突出权益属性，并采用平层结构偿还。
东方金诚的研究认为，机构间REITs快速启动并形成规模是因为其产品设计解决了市场的核心需求。虽然公募REITs已成功试点推广，但对资产盈利能力和权属清晰度的要求较高，许多资产被排除在外；而传统融资方式虽灵活，却依赖于主体信用，无法满足企业出售资产、优化资产负债表的需求。
二级市场流动性提升
中金公司固收研究团队的数据显示，截至2026年上半年末，机构间REITs累计成交达到115.8亿元、237笔，其中超过四成的成交发生在2026年，合计49.4亿元、121笔，表明二级市场交易正从零星走向活跃。
东方金诚认为，机构间REITs为长期资金提供了一个多层次的价值满足框架，对传统资管是增厚收益的资产选项，对敏锐的机构则是可能创造Alpha的价值载体。
中金公司预计，机构间REITs的申报中产品规模将超过800亿元，供给端接近翻倍。外资发行人加速借道，序列发行与存量扩募成为常态。投资者结构也从以险资为主向全谱系机构转变，对于愿意长期持有和重视现金回报的配置型资金，机构间REITs提供了相对更高的入场收益率。