2026年公募REITs市场展望：投资黄金时期已至？
2026年，中国公募REITs市场发展势头强劲，产品种类和底层资产类型不断扩展。据最新数据，截至今年6月，基础设施REITs累计上市数量已达到82只，总市值突破2200亿元；其中沪市累计上市产品59只，总市值超1600亿元。
今年二季度，公募REITs市场新增8只REITs产品，其中4只为商业不动产REITs，其余包括交通基础设施类2只、能源基础设施类1只和保障性租赁住房类1只。中金唯品会商业REIT以76.96亿元的发行规模成为市场焦点。
在当前低利率环境下，长期配置资产的稀缺性使得公募REITs以其稳定的现金流和高分红比例成为配置的优选。
分红优势显著，资产类型各有千秋
2026年公募REITs保持高分红趋势，多个项目的分配比例接近100%。根据市场统计，经营权类REITs（以交通、能源为主）的平均内部收益率约为5.4%，产权类REITs（以产业园区、仓储物流、商业零售物业为主）的平均分派率约为4.5%，均优于货币基金和纯债基金的平均收益率。
经营权类REITs因其剩余年限较短，整体分派率较高，适合追求现金回报的投资者。特许经营权类REITs在特许经营权到期后资产价值往往归零，因此存续期间分红收益具有“还本付息”的特点。收费公路项目因现金流稳定，部分产品的年化现金流分派率可达8%至12%；能源项目在“双碳”战略支持下运营稳定，分红可观。
产权类REITs则注重长期资产增值和租金收入的稳定性，运营年限长且资产增值空间大，适合追求长期稳健回报的投资者。其中，仓储物流和产业园区项目与实体经济紧密相关，受益于供应链升级和产业集群发展，分派率多在4%至6%之间；消费基础设施REITs覆盖购物中心、奥特莱斯等，在消费回暖带动下，客流和租金表现稳健；商业不动产REITs也在持续扩容，第二批产品已获批并推进发行，分红潜力逐步释放。
市场短期震荡，积极因素正在积累
6月份，公募REITs二级市场经历了一轮“V型”震荡。中金固定收益研究团队分析，中证REITs全收益指数6月先震荡下行，6月24日一度下探至928.96点的阶段性低点，之后在增量资金预期改善的带动下开始反弹。指数全月收于970.51点，当月下跌约1.95%。板块分化明显，保租房板块逆势收涨0.99%，而商办、产业园、仓储物流等板块跌幅较大。
尽管存在短期波动，但多重积极因素正在积累。机构普遍认为，在高分红属性和估值修复的支撑下，公募REITs市场正迎来配置窗口。华泰证券固收研究团队指出，REITs市场正处于供需格局从“供给冲击”转向“需求驱动”的关键拐点。
估值同样回落至历史偏低区间。中信建投证券地产经营服务及REITs团队在报告中表示，2026年以来，公募REITs市场历经三轮调整，当前估值已至历史低位，市场或迎来反转。产权类REITs分派率与10年期国债收益率利差近3%，处于历史较高分位，接近2024年初、2025年初的水平，性价比凸显。央行近期开展的3000亿元隔夜逆回购操作，强化了对短端流动性的精细化管理，释放了一定的宽货币信号。
增量资金入场，市场活力增强
多方资金正在形成合力。华泰证券固收研究团队认为，当前需求端有三股增量资金力量值得关注：指数基金的引入，原始权益人的增持，以及保险资金的入市，均预示着公募REITs市场的活力正在增强。
公募REITs的收益结构可以概括为“分红打底、资本利得增厚”，即定期分红提供稳定回报，资产增值带来额外收益。业内人士分析，REITs收益水平与底层资产运营质量高度相关，专业管理团队能够通过精细化运营、资产升级等方式，不断提升基金价值。
展望未来，随着REITs常态化发行持续推进、资产范围不断拓宽、指数化产品落地和制度持续优化，市场规模有望稳步提升，长期发展空间广阔。